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【区域別】農地転用にかかる費用・会計処理の仕方|宅地

初回公開日:2018年05月01日

更新日:2020年08月28日

記載されている内容は2018年05月01日時点のものです。現在の情報と異なる可能性がありますので、ご了承ください。

また、記事に記載されている情報は自己責任でご活用いただき、本記事の内容に関する事項については、専門家等に相談するようにしてください。

この記事では農地を農地以外に利用する場合に必要になる手続き、農地転用についてお伝えします。農地転用を希望する場合、どんな法律によって制限がかかり、費用はいくらかかるのか、どんな専門家に依頼することになるのかをお伝えしていきます。

【区域別】農地転用にかかる費用・会計処理の仕方|宅地
【区域別】農地転用にかかる費用・会計処理の仕方|宅地
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農地転用が開発許可の規制要件にも該当する場合は、開発許可も同時に必要になります。市街化を抑制する市街化調整区域での農地転用の場合などがそれに当たります。それぞれの担当部局同士で連絡を取り合うことになります。

また、建築物を建てる場合の農地転用では、都市計画法第29条によって許可が必要になります。農地転用許可申請と同日付で開発許可申請をする必要があります。

(参考)https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=343AC0000000100

違反や不正を行ったらどうなる?

農地法に違反した農地転用を行った場合、契約が無効になってしまったり、工事停止命令や現状回復命令を出されることになります。そして命令に従わなかったり、対応しなかった場合、強制的に原状回復措置が行われます。

また、無許可で農地転用したり、不正な手段を使った農地転用の場合は3年以下の懲役、または300万円以下の罰金が課されますので、農地転用手続きには注意しましょう。

(参考)http://www.apca.or.jp/publics/index/38/

農地転用費用の会計処理の仕方

【区域別】農地転用にかかる費用・会計処理の仕方|宅地
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農地転用費用の会計処理の仕方について紹介します。

農地転用費用における決済金と協力金について

農地を農地以外に転用して譲渡する場合、決済金や協力金の支払いが必要です。これらは譲渡所得を計算する上では譲渡費用に該当しないとされていました。ただし、譲渡費用をして計上するにはいくつかある条件を全て満たしていなくてはなりません。

以下は国税庁ホームページに記載されているその条件に当たります。

(1)  農地転用決済金
・売買契約で農地転用許可等が停止条件とされているなど、売買契約において、土地改良区内の農地を転用して売買することが契約の内容になっていたものであること。

・土地改良法第42条第2項((権利義務の承継及び決済))及びこれを受けた土地改良区の規程により、土地改良区に支払うことが義務付けられている償還金、事業費等であること。

・転用目的での譲渡に際して土地改良区に支払われたものであること。

・決済の時点で既に支払義務が発生していた決済年度以前の年度に係る賦課金等の未納入金でないこと。

(2)  協力金等
・売買契約で農地転用許可等が停止条件とされているなど、売買契約において、土地改良区内の農地を転用して売買することが契約の内容になっていたものであること。

・土地改良区の規程により、土地改良区に支払うことが義務付けられている協力金、負担金等であること。

・転用された土地のために土地改良施設を将来にわたって使用することを目的としたものであること。

・転用目的での譲渡に際して土地改良区に支払われたものであること。

出典: https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kobetsu/shotoku/joto-s... |

決済金の勘定科目などの扱いにおける変更

土地改良区の区域内の農地転用には、決済金が徴収されることがほとんどです。第5条適用の農地の譲渡が伴う場合、譲渡する側は許可を受けるために農地転用決済金が必要になります。

この場合、譲渡するための費用、と考えるか、そうではないのかが裁判で争われ、譲渡費用になることが確定しました。国税庁では取扱い変更を明示したリーフレットが作られました。

区域別農地転用にかかる費用

【区域別】農地転用にかかる費用・会計処理の仕方|宅地
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区域別農地転用にかかる費用について紹介します。

届け出・申請条件によって変わる農地転用費用

農地転用にかかる費用に関する調査のある行政書士事務所のホームページを参考にしてみます。こちらは愛知県内の平均を調査したものということで正式な統計ではないのですが、届け出、許可申請の種類によってかかる金額が違っていることがわかります。

農業法3条、4条、5条それぞれに対する届け出、許可申請の費用の平均相場は、3条届出15,000から30,000円、3条許可35,000円~80,000円、4条届出35,000円~50,000円、4条許可申請で35,000~50,000円、4条許可50,000円~100,000円がおおよその相場でした。

そして一番難しい農振除外申請は50,000円から150,000円の相場で、これは農地転用の許可までに時間も手間もかかることを表しています。

また業者によっても金額が異なるということですので、それぞれの農地転用ケースで費用が違ってくることになります。

市街化区域とは?

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また農地転用に難しい区域、比較的農地転用が容易にできる区域があります。市街化区域、調整区域がそれに当たります。都市計画法によって市街化区域というものが定められています。都市計画区域の中でもとりわけ優先的、計画的に整備、開発を行っていく区域です。

土地が農地である必要は少ないと考えられ、比較的容易に農地転用をすることができます。農地転用する場合には農業委員会に転用届けを提出します。申請する必要がないので、費用も安く、行政書士に依頼した場合の費用相場は15,000円から30,000円です。

特別ルールとしては1000㎡以上の開発を行う場合は、都道府県知事から開発許可を受けなくてはならない、建築物の新築、増改築、移転しようとする場合は特定行政庁、または指定確認検査機関に申請しなくてはならない、その他の細かい規定があります。

調整区域とは?

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都市計画法によって市街化を抑制する区域ですので、開発や整備が行われることはありません。原則として住宅の建築が不可能です。そのため転用許可が必要で、転用許可申請書を提出します。建築物は許可されたもの以外は建てることができません。

特別ルールとして、開発を行う者は都道府県知事から開発許可を受けなくてはならなかったり、建築物の新築や増改築移転では特定行政庁に申請し、建築確認を受けなくてはならない、その他詳細な規定があります。

一般的に手間や時間がかかることから、届け出のみの手続き費用に比べて申請費用の方が数万円高くなっていると見受けられます。また、これらの区域、区分は都市計画調査結果を踏まえて定期的、または随時見直されています。

詳細な内容については国土交通省のホームページに記載されています。

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