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【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値

初回公開日:2018年02月22日

更新日:2020年08月28日

記載されている内容は2018年02月22日時点のものです。現在の情報と異なる可能性がありますので、ご了承ください。

また、記事に記載されている情報は自己責任でご活用いただき、本記事の内容に関する事項については、専門家等に相談するようにしてください。

築40年のマンションに資産価値はあるのか。賃貸物件ではいくらするのか。築40年のマンションの建て替え費用は、リノベーションするにはなど、築40年のマンションについてのさままざまな疑問やリノベーションの方法、相場、メリット・デメリットなどを紹介します。

【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値

築40年のマンションの物件の探し方とは?

【箇所別】築40年のマンションのリノベーション方法・価値
※画像はイメージです

築40年のマンションは築古マンションといい、古い物件になります。若い世代が探すのはたいてい築20年以内の新しい物件が多いです。しかし、古いから=良くないではありません。古い物件だからこそのメリットもたくさんありますので、先入観は捨てたほうが良いでしょう。

賃貸なら家賃が安く、物件数が多いのも築40年ほどの古いマンションです。また、リフォームやリノベーション済の場合もあります。分譲でも新しい物件より安いのはもちろん、細菌では築40年という古い中古マンションを購入してリフォームしたり、自由にリノベーションするケースが増えてきています。

ですから古いからダメではなく内容をよく確かめて選べば、自分に合ったマンションが見つかるでしょう。

築40年のマンション・賃貸物件の探し方

「賃貸のマンションは新しいほうがいい」「築年数が古いのは心配だ」などと思われるでしょう。しかし、意外に築40年ほどの古いマンションというのは、リフォームやリノベーション済みで中身は新しいことが多々あります。

それから、築40年の古いマンションは家賃が安く、物件数が多いというメリットがあります。そのような面からも、築年数にこだわらない探し方をすれば選択肢がグッと増えます。築40年のマンションは家賃が安い分、他に回せたりしてコストが抑えられるのも良いところです。

築年数にこだわる?こだわらない?

築40年ぐらいの古いマンションの中には、リフォームしたばかりやリノベーションした賃貸物件も数多くありますので、築年数が古いからダメだという偏見は捨てたほうが良いでしょう。

中身は新しくなっていても、築40年のマンションの家賃はやはり新築物件や新しい物件に比べて安いのが魅力です。その反面、築40年の古いマンションは設備が整っていない場合や部屋が汚い、古びた感じがするなどの問題が出てくるでしょう。

しかし、新しいマンションの設備が本当に必要なのかどうかを考えましょう。特に必要ではない場合もありますので、内装は実際に確かめたほうが良いでしょう。そして、不動産会社に今後リフォームやクリーニングなどが行われるのかどうかも聞いておくのが良いでしょう。

築40年のマンションに価値ってあるの?

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築40年ほどの「築古物件」と呼ばれる物件は高度成長期に建てられ、数多く存在します。築40年のマンションというと、資産価値はほぼなく売れないのではと思われるでしょう。

マンションには部屋のみの価値だけではなく土地の所有権もあります。コンクリートのマンションであればメンテナンス次第で再利用できます。築40年ほどのマンションはマンションが建てられ始めた頃の物件なので、土地の価値が高めの便利な場所が多いです。

最近はリノベーションや古民家などの古い物件が流行していることもあり、築40年ほどの古いマンションが見直されています。また、DIYも流行しているので古い物件を安く購入してリノベーションするのも良いでしょう。

築40年のマンションの耐震面は大丈夫?

重要なのは耐震面です。築40ほどのマンションは耐震工事が行われていないということはありません。今では旧耐震基準と呼ばれていますが、耐震基準がありましたし耐震改修工事が行われているマンションもあります。

ただ、旧耐震工事では不安だといわれる方もいるでしょう。しかし、築年数が古いというだけで耐震改修工事が行われていないので資産価値がないとは限りません。売りたい時は旧耐震基準なのか、耐震改修工事が行われているかどうかなどを、管理会社などにきちんと確認しておきましょう。

箇所別の築40年のマンションのリノベーション方法は?

マンションのリノベーションですが、その際にはまず何年住むのか、数年後、10年後を見据えて考えましょう。そして、自分が何をどのようにしたいのかも決めておきましょう。ただ漠然とリノベーションするだけでは、思ったものができなかったりしてトラブルの元にもなりかねません。プロにしっかりと相談しましょう。

金銭面もしっかりと計画を立てておきましょう。リノベーション費用だけではないので意外にかさんでしまったりします。

配管改修

マンションは普通25年~30年ほどで配管の交換が必要になります。築40年ほどのマンションは金属配管が多く、金属の劣化により樹脂配管への改修工事となります。配管の改修工事は、給湯管の場合銅配管なので錆は発生しませんが、接続部分のロウ付け部分から漏水があったりしますので交換が必要です。

追い焚き用のペアチューブの交換もしましょう。キッチン、浴室、洗面などの配管は塩ビ管ではなく亜鉛メッキ鋼管なら、塩ビ管に交換すると良いでしょう。

汚水管は築40年のマンションなら主に鋳鉄管や鉛管は併用されていました。鋳鉄管はさびなどにも繊細ですが、便器近くの配管には鉛管が併用されていることが多く、劣化で漏水しやすいので樹脂管に交換するのが良いでしょう。

ガス管は鋼管を使用していますが、鋼管は劣化や腐食が少ないので特に交換はされていないことが多いです。

配管の交換について

配管改修の工事はマンションの管理組合が中心となって行われます。建物全体の交換になると工期が3カ月から半年ぐらいになります。

一般的にキッチン、洗面、浴室、トイレの水回りの床を開けての交換となります。リノベーションの場合はこの配管の交換は事前に行っておかないと、交換しないままリフォームやリノベーションをしていまった場合、床や壁を壊して再度交換しなくてはいけなくなります。

事前に交換をしておけば執拗部分だけの工事となりますので、居住空間に影響が少なくて済みます。

耐震について

耐震基準には、新耐震基準と築古マンションのような1981年以前に建てられた旧耐震基準があります。マンションは一般的に外壁や屋上などの経年劣化があるので、10年~15年に一度大規模な可修繕工事が行われています。

過去の死履歴で修繕工事が行われているかいないかで、マンションの価値も変わってきますし信頼の目安になります。メンテナンスをしっかりと行っていればコンクリートの寿命は117年とされています。

旧耐震と新耐震では基準が変わり新耐震が優れているように思われますが、実際にはそう大差がないと言われています。

築40年のマンションの建て替えにかかる費用は?

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建て替えにかかる費用は新築費用、調査や設計、専門家を雇う費用、税金や手続きなどの事務費用、借入金の利息、使用可能な場所も解体が必要ですので、その解体費用もかかってきます。これに加えて仮住まいの引っ越し費用、仮住まいの確保、仮住まいの間の家賃などもかかってきます。これが建て替えにかかってくる費用です。

分譲マンションの場合は住民が建て替え費用を負担することになります。賃貸では住民負担はありません。住民の負担は平均で一戸につき1000万円が相場です。そのうえにその他諸々が付与され、2000万円程が住民負担となります。

建て替えの費用を少しでも安くするために古いマンションより個数を増やし、その分を売却して収益とし、建て替え費用を補う方法があります。

ですから、建て替える際は以前のマンションよりも大きな建物にすることが重要です。売却戸数が多いほど建て替え費用が少なく済みます。

マンションの建て替え時期と寿命について

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