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築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

更新日:2020年08月28日

ヴィンテージやリノベーションで、最近築40年のマンションが注目されています。新築よりも安く、リノベで好きな間取りや内装に出来るのが魅力ですが老朽化が心配です。築40年マンションの賃貸や購入で、どんな点に注意したら良いかをさまざまな視点よりご紹介します。

築40年のマンションを賃貸・購入・資産価値・売れるのか

築40年のマンションを賃貸・購入して大丈夫?

近年、マイホームを購入する際、あえて築40年などの古い中古住宅を検討する人が増えています。なぜでしょうか。次の項目より、さまざまな視点から深く検証していきましょう。はじめに中古住宅購入のメリット・デメリットを紹介いたします。

ローン

住宅ローンの審査では、物件審査も同時に重要視されます。融資と引きかえに、購入物件を担保として取るため、ローンを回収できる物件であることが前提です。個人の信用審査が通っても、金融機関より「価値がない」「違法」と判断されたら、物件審査より落とされてしまいます。

住宅ローンは、満80歳になるまで最長で35年間借りられるのが特徴です。ところが、築40年マンションの場合は新築よりも審査が厳しいため借入期間が短くなることもあります。短い借入期間では月々の支払いが増えて負担が大きくなりますので、大幅な改修工事の費用ははじめから計画しておきましょう。

ローン:フラット35

平成29年度に、フラット35の「子育て支援型・地域活性化型」「リフォーム一体型」「リノベ」という制度が作られました。申込み受付は、平成30年3月31日までになります。

「リフォーム一体型」はどんなリフォームでも可能です。「リノベ」は省エネルギー性などの性能向上リフォームが条件で、審査が厳しい分金利がさらに引き下げになります。

自分で住宅購入とリフォームを行う場合に可能ですが、「リノベ」は事業者によるリフォーム済の住宅を購入する場合にも申し込めます。若い子育て世帯や都市から地方へ移住する場合には「子育て支援型・地域活性型」もあります。詳しい条件は、住宅金融支援機構のホームページをご確認下さい。

配管

マンション内部の配管設備の寿命は25~30年です。築40年マンションでは、一度寿命を迎えているため補修が必要になります。住戸の床下にある給水・給湯・排水管・ガス管を、新築以降改修した記録があるか、直近で予定があるか管理会社(管理組合)に問い合わせてみましょう。

床下の配管は専有部分ですが、築40年の場合は管理会社の方で全戸一斉に補強している可能性があります。補修から時間が経っている場合は、専門家に方法を相談すると良いでしょう。点検口を塞ぐと、撤去と復旧に余分な費用がかかるため、築40年マンションのリノベーション設計の際は注意が必要です。

築40年のマンションには、配管をモルタルで埋め込んでしまっている場合があります。配管設備を取り換える際に一度モルタルを砕いて剥がす作業が必要になる事もあると言えます。

築40年の構造躯体などの状態により、補修や補強の費用が大きく変わるため、購入前に専門家の住宅診断を受けておくと安心です。せっかく購入したマンションに長く住むには、配管や給湯機などの設備も合わせて寿命をチェックする事が重要です。

劣化の度合い・構造は要確認 不安なら住宅診断の依頼も可
知り合いに建築士などのプロがいれば、見てもらうといいでしょう。住宅診断(ホームインスペクション)の調査員に依頼すれば、5~6万円前後で客観的にチェックしてもらうことも可能です

出典: https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/ms_chuko/mc_sag... |

耐震など

築40年のマンションが建てられた年によって、耐震性の基準が変わります。1981年の「新耐震基準」によって建築の場合は、基本的に耐震性は安全と言えます。それ以前のマンションは「旧耐震基準」で、安全性に不安ですが全部が危険ではありません。

それでも耐震診断の診断結果がないと安全とは言えないため、管理組合へ耐震診断の実施と結果の確認が必要です。

「売買取引に係る重要事項説明書」が仲介業者から交付されたら、遅くとも契約前日までには送ってもらい必ず読むことが大事です。耐震診断の有無という項目があり、無しなら問題があります。有りなら、添付された「耐震診断結果報告書」の内容を確認しておきましょう。

新基準では、地震による建物の倒壊を防ぐだけではなく、建物内の人間の安全を確保する、すなわち人命に危害がないことに主眼が置かれました。
旧基準の「震度5程度の地震に耐えうる住宅」との規定から、新基準では「震度6強以上の地震で倒れない住宅」と変わったのです。

出典: https://www.e-mansion.co.jp/blog/archives/4853/ |

固定資産税はどうなるの?

固定資産税は、土地や建物の固定資産を所有する人に課せられる市町村の税金のことです。これは、マンションの購入後もずっと払い続けなければいけません。計算方法は、一棟全体を各住戸の専有面積割合で按分して出します。

注意なのが、毎年1月1日での所有者に課税されるので、2月1日に不動産を売却しても1年分の固定資産税の支払い義務が出て来ます。そのため、マンションの売買契約した日から日割り計算をして、売り手が支払う固定資産税の一部を買い手が負担することになります。これは契約の際に、いつからいつまでの分を負担するのか当事者同士で決めていきます。

また、固定資産税とあわせて課税される税金に、都市計画税というものがあります。固定資産税と都市計画税は、同一の納税通知書にまとめて記載・通知されます。

都市計画税とは、市街化区域と呼ばれる「すでに市街地を形成している区域」と「おおむね10年以内に計画的に市街化を図るべき区域」にある固定資産に対して課税されるものです。限度税率は0.3%とされていますが、ほとんどの地域で0.3%が採用されているようです。

出典: https://www.cigr.co.jp/media/contents/39 |

築40年のマンションは将来売れる?

資産価値など

初回公開日:2017年10月24日

記載されている内容は2017年10月24日時点のものです。現在の情報と異なる可能性がありますので、ご了承ください。
また、記事に記載されている情報は自己責任でご活用いただき、本記事の内容に関する事項については、専門家等に相談するようにしてください。

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